佛山全面解除限购，未来市场需求在哪？

经过六年零两个月，佛山这一轮限购正式解除。

2022年12月9日，《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》发布。自12月10日起禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。但购买新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。至此，佛山全市住宅解限。

在业内人士看来，经历过超过十年政策调控，佛山房地产市场已经更加理性和健康，政策利好长期意义大于短期刺激效应。目前中心区当务之急是稳价格、去库存和恢复市场信心。下一步留给佛山的课题是，未来新的市场需求在哪里？以及在保障市场健康发展的同时，行业如何携手区域22个相关产业共同稳经济、促发展。

自2022年12月10日起禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。图为顺德大良

直击

优惠力度加大、人气小幅回升

本次全面解限，从12月初就已经有“吹风”了。解限后个首个周末，南都记者走访和连线包括朝安金茂悦、东建明德城、万科天空之城等禅桂多个在售楼盘，有销售人员表示，周五晚上开始就已经有客户咨询或到访项目，“有人当场就下定了”。

包括周五晚，万科就举行了一次总经理特批优惠直播活动，推出24套一口价单位，到周六中午12点已经成交11套，金额超4000万。

但整体来看，周末没有出现“抢跑”、客户扎堆抢房，尽管有楼盘销售透露“明年可能会涨价”，但实际上，更多在售项目以加大优惠力度揽客“冲业绩”为主。

佛山中原战略中心研究分析认为，短期内中心城区板块房价以稳为主，虽然解限后热度提升，但祖庙、桂城和大良三街道目前住宅库存量较大，目前主要还是去库存为主，房价维稳。

从数据来看，来自佛山市房协的统计数据显示，2022年第50周（12月5日－12月11日），佛山市一手住房网签1133套，环比上升2.63%。上周仅有2天解除限购，加上提前“吹风”，市场是有充分准备时间的，从数据上来看，暂时未有明显的“抢跑”情况发生。

拿证待售的项目有所增加，上周，全市一手房新增预售1326套，新增预售面积16.30万平方米，套数环比上升70.00%。新增9个项目，顺德区4个、南海区2个、禅城区2个、高明区1个，三水区上周没有新增。
长期意义大于短期刺激效应

本轮限购政策在2016年10月7日“重启”，包括禅城全区，南海桂城、里水、大沥，顺德大良、北滘、陈村、乐从，11个镇街纳入限购区域，佛山分区域限购正式实施。2017年5月31日，佛山将以上11个镇街二手房也纳入限购政策套数。直到2019年11月30日，佛山发布关于进一步完善人才住房政策的补充通知，本科以上或中级工职业资格证书可在佛山购房，限购政策才有所放宽。

佛山本次解限，是年内政策“第二波”。今年6月，禅城南庄、石湾镇、张槎、南海大沥、里水、顺德陈村、北滘和乐从8个镇街取消限购。

多名业内人士告诉南都记者，年底无论一二手市场都略有回暖，但背后是多方因素综合释放的结果，一方面年底本来就是开发商冲业绩的旺季，加大推货量、提高促销力度；另一方面，目前管控措施不断优化，社会面流动逐渐恢复常态，也是部分项目客流量有所增加的因素之一。总体来说，佛山全面解限，对于楼市最大的利好在于长期意义。

B：纵深

产业和人口支撑市场长久发展

过去十年，佛山住宅年成交面积稳居千万平方米规模以上，多次位居全省第一位。来自佛山市住房保障和房地产登记信息中心数据显示，即使在成交量逐渐走低的近五年，除了2021年之外商品住宅成交量均在1200万平方米以上，2018年接近1500万平方米。

佛山本地改善型再置业和资产保值需求，以及广佛板块已价格优势吸引的广州置业者，是支撑佛山房地产上一轮发展的重要力量。在今年6月份限购政策优化后，广佛板块的里水需求释放明显。来自佛山中原策略研究中心数据显示，里水6月住宅成交同比去年增长138%，环比5月更是增长171%。

佛山住宅全面解限后，政策门槛得到优化和降低，留给佛山楼市的下一个问题是，除了广佛板块的外溢需求，新一轮的市场需求在哪里？产业和人才。

以南海区为例，除了多板块临近广州，南海区近年吸引人才落户的重要因素在于产业和环境。最新数据显示，今年前11个月南海新引进超亿元产业项目122项，投资总额1009.72亿元，相当于平均每天引进投资额3.02亿元，其中10亿元项目15个，签约投资额621亿元，其中战新产业项目投资总额占比达到80%。

新兴产业的发展进一步提升了南海城市的吸引力。过去10年南海人口净流入107.84万元，其中2021年净流入4.14万人，占全市增量的44.1%，占全省增量的7%。

其中，位于三龙湾南海片区的实验室，作为制造业的“最强大脑”，目前已引进及组建科研团队61个，全职引进中国科学院院士1名，双聘院士14名，高层次人才38人，高级职称228人，总人数达1423人。

新产业新增人口的集聚，不仅对房地产市场带来了新的购买力，还将进一步提升城市土地价值。

同样的例子还有顺德北滘镇等片区，两个世界500强带动区域产业从传统制造向智能制造和科技创新转型，加上广州地铁7号线西延顺德段加速与广州南站和大学城互联，北滘在吸引高素质人才方面优势突出。过去五年北滘高层次人才规模翻了三倍，从当年的不到4000人到现在超过1.2万人，本科以上人数翻了五倍；去年硕士和博士人数已经超过了8000人。

还有和北滘同处于三龙湾顺德片区的陈村，来自陈村的数据显示，2021年陈村常住人口达23万人，与2010年相比增加超10万人，年平均增长率超5%，增幅位居全区之首。每天跨市通勤的广佛市民逾4万人。今年陈村还将继续大力实施人才强镇战略。

因此，通过近十年的房地产调控，市场已经回归理性并形成共识：价格差和政策刺激不是支撑市场长久发展的关键，区域产业和人口流入才是。

房地产与制造业产业链紧密相关

比市场供需同样值得留意的是近两年佛山房地产开发投资。

来自佛山市统计局数据显示，2021年佛山房地产开发企业完成投资2342.88亿元，同比增长2.3%，比2019年下降了4.0个百分点，两年平均增长4.5%。

进入2022年，在整个经济环境影响和购买力减弱等多重因素下，2022年1-10月，佛山房地产开发企业完成投资1672.27亿元，同比下降15.0%；其中住宅投资下降15.1%。

同时，对于“有家就有佛山造”的这座制造业大市来说，与房地产与制造产业链也紧密相关。

据不完全统计，佛山有22个产业与房地产或者生活、居住需求紧密相关，包括家电、陶瓷、家具、建材等等，保障房地产行业健康稳定发展，既是满足居住需求的释放，也对相关产业的发展十分重要。

“政府部门做好行业监管，市场的交给市场。”有业内人士直言，佛山有区域优势，更有制造业支撑，也有较强的人口吸引力，限购政策退出市场后，在保障市场理性健康稳健发展基础上，除了更好的满足美好生活需求，为佛山聚人才、留人才打造优越环境之外，期待佛山也能够为房地产行业与区域产业共同发展、互相促进探路更好的发展“样本”。

采写：南都记者路漫漫

摄影：南都记者郑俊彬