多地加速推动存量商品房纳入保租房体系

到2022年和2023年末，各省已开工建设和筹集的保障性租赁住房（下称“保租房”）套（间）数需分别不低于本地区“十四五”建设目标数比例的40％和60%。

近日，住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于做好发展保租房情况年度监测评价工作的通知》（下称“通知”），明确将各大城市发展保租房的年度监测评价结果纳入对地方政府的绩效考核，其中，上述阶段性建设目标的完成情况成为考核重点。

时至年末，河北、浙江、沈阳、西安、郑州等多个省市已提前或超额完成2022年筹建目标；进入11月，山东、河南还率先披露了2023年新开工（筹集）保租房的规划目标。和保租房“筹集关键期”的2022年相比，这两省2023年的建设目标数未出现明显减少。

更大体量的新开工和筹集计划，意味着需要更多的资金流入和更丰富的供应渠道。

今年，受疫情冲击、经济下行等影响，地方财政和房企资金压力都比较突出，在此背景下，多地聚焦推动金融与财政、专项债等资金的衔接，创新融资模式，通过REITs（房地产投资信托基金）等多种模式满足市场主体参与保租房项目的资本金需求。

与此同时，一些地方政府重新尝试通过回购等方式，将房企风险项目纳入保租房供应图谱，以期实现“保交楼”和保租房筹建的双重目标。

多地推动存量商品房“纳保”

在楼市下行压力下，为缓解当地去化压力和实现“保交楼”目标，不少地方政府开始批量回购或鼓励国企购买商品房，该现象也为保租房的筹集开辟了一个新渠道。

11月15日，河南开封住建局官网公布了2022年保租房项目表，涉及4个项目，共计1950套住房。其中，兰考恒大帝景项目共1050套房源被列入其中，拟被回购作为兰考县城投保租房项目。

更早之前，郑州地产集团下属全资公司——河南郑地住房租赁有限公司在今年7月发布招标公告称，将在郑州市区范围内收购存量房源，用于人才公寓。郑州地产集团为国有独资公司。

6月底，《关于印发河南省贯彻落实稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知》称，住宅去化周期18个月以上城市，要立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房。

除河南外，山东济南、浙江湖州等二三线城市今年亦曾推出鼓励国企收购存量商品房的政策。不过总体来看，出台此类举措的多为四五线城市。

第一财经梳理中国政府采购网信息发现，近一个月以来，在河北、贵州、甘肃、吉林等省份，均有下辖中小城市和县城发布“政府回购商品房”招标公告，计划回购存量商品房用于筹集安置房源，包括保租房。

比如，河北孟村回族自治县11月21日发布“保租房项目公开招标公告”，拟购买存量商品房作为公共租赁住房，为解决该县新青年城镇居民阶段性住房问题。

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受第一财经采访时称，这一保租房筹集方式目前在多地可见，但不会成为主流形式。“‘政府回购’有一个共同的特性，就是这些项目运营困难，由政府承担相关市场主体的部分压力。疫情之下，地方政府普遍面临财政困难，回购的保租住房如何实现资金平衡，这是地方政府在实施这一筹建方式时需要谨慎考虑的问题。”

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进亦对记者表示，通过回购等方式将包括房企风险项目在内的存量商品住宅转作保租房，可以快速形成保租房供给，省去一些配套投入成本，加快解决新市民、青年人的住房困难问题，但这种模式在实施过程中也可能会遇到诸多限制。比如，项目房源户型大小是否满足保租房的相关要求，政府是否有足够规模的资金支持等。保租房一般以小户型为主，建筑面积不超过70平方米。

“因城施策”扩供给

多重因素下，“政府回购存量商品房”的保租房筹措模式难以大规模推开。不过，通过多种渠道，将存量房和存量用地改造、转化为保租房和保租房项目用地，近半年来，一直备受地方青睐。

中信证券最新研报显示，今年5月以来，已有长沙、邯郸、成都、西安、湖北、海南等多个省市推出自愿纳保的相关文件，鼓励存量房业主和长租公寓运营方参与存量房纳保。

为了消除大户型业主参与“纳保”的顾虑，成都10月底发文明确，建筑面积在144平方米（含）以上的住房，申请用于保租房后，应按间出租，具体间数可由运营服务企业根据房屋设计及现实情况确定。

北京则将视线聚焦在了中心城区成片的老旧小区上。11月初印发的《北京市老旧小区改造工作改革方案》称，全市老旧小区可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区政府统筹用于补充社区配套短板或建设保租房。

王业强认为，面对保租房用地的土地出让金价格较低而今年地方财政压力较大的两难问题，更充分地挖掘当地存量房和低效用地，如对工业厂房、城中村等进行统一规划改造，是一种有效的解决办法。

财政部官网8月16日发布了一篇上海监管局的调研文章。文中提到，政府出台了一些盘活存量用地用于长租房建设的优惠政策，如企事业单位利用自有闲置土地建设或非居住存量房改建长租房，免交土地价差款，极大地鼓舞了有闲置土地及非居住存量房的企事业单位参与长租房建设的积极性。

推动金融与财政、专项债等资金的衔接

据中信证券测算，长期而言，仅全国19个核心城市中的保租房需求就接近2000万套。到2030年时，这19个核心城市保租房资本化价值可能突破10万亿元，保租房在这些核心城市的总投资金额约6万亿元。

多名受访业界人士认为，面对如此大的市场规模，主要房企参与意愿如何，仍较大程度上取决于各项支持政策，是否能够突破租赁市场投资回报周期长、融资难等瓶颈问题。

有研究显示，我国大城市租金收益率仅为2%左右，重资产企业投资回报周期长达20~30年，资金压力大。对于租金在市场价九折及以下的保租房项目而言，租金收益率无疑更低。

“各省相关部门要引导市场主体加强与金融机构的沟通对接，加大对保租房建设运营的金融支持力度。”前述三部门下发的通知中如是称。

该通知进一步量化了各省考核标准：获得信贷、REITs、专项债等资金支持的保租房建设项目数占需要资金支持的保租房建设项目总数的比例达到100%的得5分；未达到100%的，每低一个百分点扣0.1分；低于50%（不含）不得分。

除了各省保租房相关支持性政策需要落实见效外，展望后市，保租房的财政、金融支持力度还将继续加大。

10月中旬，安徽霍山住建局官网公示了一份由住建部、国家发改委和财政部联合印发的《关于报送2023年保租房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的通知》。文件称，对各地申报符合条件的2023年保租房计划，中央财政城镇保障性安居工程补助资金和中央预算内投资给予补助支出。

其中，“中央预算内投资支持发展保租房的城市名单”包括广东（广州、深圳、佛山、东莞）、浙江（杭州、宁波）和安徽（合肥）等25省37市（区）以及京津沪渝四个直辖市。

11月23日，央行和银保监会正式下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，在“加大住房租赁金融支持力度”方面，该份文件明确两条具体措施：

其一，优化住房租赁信贷服务。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保租房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保租房，取得保租房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

其二，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进REITs试点。

“金融机构借款、专项债等融资属于债权融资，公募REITs属于股权融资。相较于债券融资，租赁住房的开发运营企业可以通过REITs，形成‘投融管退’的闭环，显著缩短项目的投资回收期，缓解资金压力。作为‘十四五’时期的一项重要任务，保租房筹集需要众多市场主体参与，在激活市场主体积极性的各项政策中，公募REITs至关重要。”徐跃进告诉记者。